菏澤市區一條路程沿線散布了十五六個樓盤。盡管打響了本輪限購放松的第一槍”菏澤樓市并沒有迎來高光時刻。
樓市下行周期市場普遍存在觀望情感，各大項目用戶來訪量都在削減、有用到訪更少，也導致新房成交周期變長、成交量走低，斥地企業在樓盤價格與銷售方面備受打擊。菏澤當地一位地產人士默示。
從2019年上半年菏澤房地產市場提供和成交來看，庫存高企和成交下滑確切是最明顯特征。
停止2019年6月尾，菏澤城區顯性庫存量約為475.06萬平方米，遵照2019年上半年商品房去化速度（備案發賣）面前庫存去化大約需要18.77個月；就顯性庫存來看，雖合理但仍偏高。
據菏澤當地某房企項目擔負人鄭偉斌（假名），2019年上半年項目部走訪調查的功效非常不理想，面前不再有新增供應的情況下，菏澤房地產市場仍有超30萬套住房庫存量。
這與統計的商品房提供量約有3000萬平方米的數據的確分歧。若按照面前菏澤每年去化5萬套的速度來看，不新增庫存的情況下，去化周期要6年左右。
從今年上半年起頭，菏澤市區不少樓盤決定以價換量加速回籠資金，如華夏榮幸城推出了均價5800元/平方米的團購促銷盤，魯商·鳳凰城打出直降1000元/平方米的電商抄底價，中丞·玖璋臺采用便宜跑量加贈送車位等方式來促銷。除了采用特價、團購及降價廉價來吸客戶外，像富力、碧桂園等主打精裝修房源項目，為降低購房門檻也相繼推出毛坯房源，以此來搶占市場份額。
政策紅利離去后菏澤樓市正回歸平靜。
2016年～2018年，菏澤棚改“三年戰略”中，房地產市場一路向前。一線聞名房企菏澤項目擔負人表示，菏澤房地產市場在短短3年間實現了其他鄉村10年的生長歷程。
2016年，菏澤將棚改目標定為改造項目111個、6.2萬戶；2017年為122個、18.2萬戶；2018年為81個、12.7萬套。
此前，菏澤市住建局相關擔負人在接收媒體采訪中稱，菏澤棚改這幾年相當于有100萬人口被“就地搬家”菏澤市區常住人口也不過70多萬。
棚改3年中，大批量住房須要及拆遷賠償款火速流入房地產市場，菏澤樓市姑且間量價齊升。這個過程中也盤活了諸多爛尾項目。
與此同時，斥地企業紛紛來此搶灘布局。資料顯現，自2017年恒大、富力等品牌房企落子菏澤后，動員了世界或地域品牌房企在菏澤的拿地熱潮。2018年，山東建邦、安徽新華控股、陜建、陽光城、中鐵和河南信友等房企也開端進駐菏澤市場，房價一路低落。
2019年，據菏澤房天下統計數據，上半年菏澤市新建商品房住宅均價在6500元/平方米，的確比2016年翻了一番。菏澤市區的樓盤數量也從2016年的四五十家俯沖至上百家。以至在人等房”過程中，泛起了一些“賣樓花”景象。
2017年1月～2019年6月菏澤城區每月批準預售面積漫衍圖。
轉折點發生在2018年8月。，國家大白提出住宅提供量大的村落要插手棚改貨幣化補償，山東起頭呼應，菏澤作為棚改大市首當其沖。
從地皮提供來看，鄭偉斌表示菏澤市地皮可提供還未招拍掛的就有100余宗，以至在面前菏澤著力發展的東南片區廣州路沿線就有20多宗地皮待掛牌。
7月初，中國指數研究院公布的2019年上半年天下300個村落地皮收入排行榜 TOP50中，菏澤（城區及縣城）憑仗106億元出讓金及330萬平方米出讓面積排名第44位，與去年同期第二名對比雖名次有所下滑，但依然擠進了前50
據當地機構統計，2019年上半年菏澤城區及下縣住宅成交金額110.55億元、面積為404.61萬平方米；上半年菏澤城區共計成交各類用地46宗，成交面積達261.61公頃，其中涉宅用地26宗，面積為153.5公頃；涉宅用地面積占各類成交范例的58.68%從中可以或許看出菏澤全部住宅用地出讓規模較大。
新房市場，2019年上半年菏澤市共推出了61個樓盤項目，批準預售面積為 347.42萬平方米，批準預售套數 11153套（含配房）
遵照菏澤市住房和城鄉拔擢局官網數據，2019年上半年，菏澤城區住宅共備案約1.6萬套，備案面積約有151.88萬平方米。但因數據具有滯后性，全部來看保持在歷史平勻程度。
2018年至今菏澤房地產去化情況。圖表來源菏澤房天下
從成交來看，2018年上半年受棚改政策紅利影響，樓盤去化率非常高。2018年三季度樓盤調集解籌換簽去化率仍居高不下，保持在7成左右。2018年四季度，市場降溫和消除棚改貨幣賠償政策的影響下，新房去化率在3成～5成。數據顯現，進入2019年以來菏澤市場平勻當月加推去化率僅為 35.67%2018年以來最低程度。
面對樓市上行的市場局勢，斥地商推盤也更加謹慎。上半年，菏澤城區項目除首開外，大多數以小規模加推為主，推新次數及推新房源數量都大幅下降，城區項目共推新或開盤 41次，共推新房源7093套。
圖表來源菏澤房天下
從2019年上半年菏澤房地產市場的提供和成交兩方面來看，庫存高企和成交下滑成為最明顯特征。
樓市下行周期，市場普遍存在觀望情感，菏澤市各大項目用戶來訪量減少、有用到訪更少，這樣導致新房成交周期變長、成交量走低成為目前市場的重要近況，斥地企業的銷售也備受沖擊。
停止2019年6月尾，菏澤城區顯性庫存量約為475.06萬平方米，遵照2019年上半年商品房去化速度（備案發賣）面前庫存去化大約需要18.77個月；就顯性庫存來看，雖合理但仍偏高。
從菏澤城區商品房每月備案面積和批準預售面積來看，目前房地產市場提供高峰期已過，處于顯性庫存高峰階段。市場上這100多個樓盤有近三分之一處于清盤階段。提供過程中，如果政府有效控制地皮出讓節拍，憑借市場自主調理是可以或許慢慢消化面前顯性供應的供需接洽或將出現良性反轉展轉。
菏澤房地產市場進入下行通道的后棚改”時代，價格和學區兩個成分成為樓盤間博弈的砝碼。
從今年上半年起頭，菏澤市區不少樓盤決定以價換量加速回籠資金，如華夏榮幸城推出了均價5800元/平方米的團購促銷盤，魯商·鳳凰城打出直降1000元/平方米的電商抄底價，中丞·玖璋臺采用便宜跑量加贈送車位等方式來促銷。除了采用特價、團購及降價廉價來吸客外，像富力、碧桂園等主打精裝房源的名目，為降低購房門檻也相繼推出毛坯房源，以此來搶占市場份額。
面對淡市下的大環境，價格戰雖能夠姑且搶占市場，但在菏澤房地產市場中學區身分卻一直是影響購房者置業的重要目標。據菏澤市房地產某研究機構陳沖輝（假名），菏澤市教訓本錢非常稀缺且不均衡，擁有精良黌舍的項目要比比鄰一般學校的項目至少超過跨過2000元/平方米。即使有這么大差價，好學區房源價格仍舊堅硬。
但棚改帶來的紅利一旦消失菏澤樓市一定面臨艱巨磨練。
起首是資金紅利消失后，很多高周轉項目再度延后工期甚至于陷入爛尾。調研菏澤房地產市場過程中，采訪人員發現很多項目有不斷轉手環境，最具代表性的位于菏澤牡丹區的海港花園名目。
這是一個幾經爛尾的名目。爛尾之初，北京海港買入項目股權，全面開工開建后卻因歷史遺留的債務成就被法院查封。再度爛尾大半年后，北京古代置業接辦，計劃拔擢成比較成熟的古代城ΜΟΜΛ系列。但在項目籌備不久，前期遺留成就再度泛起，因上一家斥地商拖欠工程款，工人圍堵售樓處要求古代置業買單，轇轕再次導致項目開工指日可待。
與海港花園項目近似的菏澤還有很多，甚至于最繁華位置的國貿也成為爛尾工程。這些項目爛尾最重要的原由就是前期遺留的成就一向得不到全面處理，只要有新的斥地商想接手，這些債戶們總會夸大其詞的把企業最后一點信心壓死”
其次，購房者維權越來越頻仍，涉及品質、價錢、相配套等方面。
鄭偉斌認為，2019年下半年到2020年是棚改后安置房調集交付時候，目前市場上已存在房屋品德成績、回遷房延期交房戰延期下證等也將會在未來一年多徹底爆發。
鄭偉斌認為，菏澤房地產市場并不缺少項目，貧乏的購房者。菏澤是一個擁有戶籍人口超千萬的鄉村，但有近15%人口流出菏澤。人口外溢明顯在原由除了當地找工作時機少、人口老齡化嚴重之外，尚有人材的充裕。
據2019年教訓部公布的最新大學名單中，菏澤僅有4所學校上榜。個中，本科院校僅菏澤學院1所，專科學校僅有菏澤醫學專科黌舍、菏澤家政職業學院和菏澤職業學院3所。培養人材的土壤有余，培養出的人才外流重大，這是面前故障菏澤發展的一個尷尬因素。
近兩年來，菏澤市各級當局在接收人才方面已經起頭在盡力。2018年6月，菏澤市出臺了菏澤市人才新政30條》政策全部綱領挈領，基礎涵蓋了高精尖人才來菏就業、守業、科研、落戶、購房、生涯的各個方面。
本年7月25日，牡丹區委機關部、牡丹區人力本錢和社會保障局發布了2019年牡丹區企業引進高校畢業生申領補貼公告》明白了補貼發放范圍和條件、補貼尺度，人才新政正式步入實施階段。8月16日，牡丹區住房和城鄉拔擢局又發布了關于牡丹區博士、碩士購房廉價要求實施細則的布告》明白了住房方面的人才新政實施細則。
當然菏澤市政府已經宣布了很多接收人材的政策，但與一二線村落或省垣村落比擬，菏澤在引進人才方面的廉價政策仍不具有明顯接收力。
某聞名房企菏澤項目擔負人張文（假名）默示，擔當加大引進人才力度、生長第三產業和高新技術工業，形成菏澤市域內產業集群是汲引村落經濟促進點的重要體式格局，也是菏澤房地產市場回歸良序穩健的重要路子。
